Assainissement non conforme lors de la vente d’une maison

L’assainissement est un procédé visant à collecter et épurer les eaux usées avant de les relâcher en milieu naturel. Le diagnostic assainissement, quant à lui, est une opération consistant à vérifier que le dispositif répond parfaitement aux normes en vigueur. C’est un dossier technique qui doit être annexé à la promesse de vente lorsque vous allez céder votre bien immobilier.

Il arrive parfois que ce document stipule que les installations ne sont pas conformes. Si vous souhaitez vendre ou acheter un bien dans ce cas de figure, vous vous demandez certainement que faire avec un assainissement non conforme lors de la vente d’une maison !

Nous vous proposons de regarder tout ça dans notre dossier !

L’assainissement est au cœur des préoccupations écologiques

Alors qu’il était encore largement négligé par le droit, l’assainissement non collectif est devenu l’une des principales préoccupations écologiques de nos jours.

En France, plus de 5 millions de logements n’ont pas encore accès au tout-à-l’égout et sont donc contraints d’installer un système d’assainissement individuel. Le problème est qu’environ 80 % de ces dispositifs seraient défectueux et/ou mal entretenus.

De plus, environ 600 000 logements rejettent directement leurs effluents domestiques dans la nature.

Sachez toutefois que, lorsque les eaux usées ne sont pas traitées correctement, elles risquent de polluer les sols, les cours d’eau et les nappes phréatiques. Elles peuvent également nuire à la santé publique.

Pour améliorer la situation, le diagnostic assainissement a été rendu obligatoire par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006, complétée par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010. Il porte sur le contrôle des systèmes d’assainissements individuels : fosse septique, bac à graisses, systèmes d’épandage, etc.

Qui doit faire le diagnostic assainissement ?

Selon le type de logement, sa localisation, sa date de construction, les diagnostics à réaliser peuvent être différents. Le diagnostic termites n’est par exemple requis que si le bien est construit dans une zone considérée comme à risque.

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, dont l’objectif est purement informatif, qui ne requièrent pas souvent la réalisation des travaux dans une courte durée, le diagnostic assainissement, quant à lui, peut devenir contraignant en cas de vente du bien.

Jusqu’à présent, la réalisation des audits immobiliers peut être confiée au professionnel agréé de votre choix. Par contre, le nouveau diagnostic assainissement doit être attribué uniquement au Service public d’Assainissement non collectif, ou SPANC, de votre commune.

Cette intervention coûte environ 50 à 150 euros.

Le document doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature du bail. Dans le cas contraire, il sera considéré comme irrecevable. Ce qui pourrait impliquer l’annulation de la vente.

En quoi consiste ce contrôle ?

Le but du diagnostic est d’évaluer la qualité de votre système de traitement des eaux usées afin d’en assurer le suivi. Il permet également de repérer si ce dernier ne représente aucun risque pour la salubrité publique et l’environnement.

Pendant le control, le professionnel délégataire du SPANC peut réaliser différentes tâches, à savoir :

• Lever les tampons des fosses,
• Mesurer la hauteur des boues,
• Vérifier si le dispositif est bien dimensionné ou non,
• S’assurer que les effluents à la sortie s’écoulent correctement,
• Consulter les fiches d’entretien du système,
• Etc.

Ceci étant fait, il établit un compte-rendu, en précisant l’urgence des travaux de réhabilitations à entreprendre, s’il y en a.

Les différents avis du contrôle assainissement non collectif

En général, le SPANC peut émettre l’un des 5 avis suivants à l’issue de sa descente sur le terrain :

• L’installation ne présente aucun défaut.
• L’installation présentant des défauts d’usure ou d’entretien.
• Le système est incomplet, sous-dimensionné ou présente un dysfonctionnement majeur.
• L’installation présente des défauts de structure ou des défauts de sécurité avérés.
• Aucun dispositif n’est installé.

Quand peut-on dire alors qu’un assainissement doit être remis aux normes ?

Notez que les avis suscités peuvent changer en fonction de l’appréciation du délégataire du SPANC et de la réglementation régionale.

En général, ils peuvent être classés comme suit :

• Avis favorable : Ceci signifie que l’installation est sans défaut. Ce sont souvent les installations neuves ou récentes qui obtiennent ce type d’avis.
• Avis favorable avec réserves : Le dispositif présente un défaut d’entretien ou d’usure au niveau de l’un ou plusieurs éléments qui le constituent. Dans ce cas, le SPANC peut donc fournir une liste des réhabilitations à faire, sans proposer de délais. Le spécialiste peut également constater un ou plusieurs défauts. Toutefois, il peut les tolérer dans certaines circonstances (logement occupé par une seule personne, résidence secondaire, etc.). Ainsi, l’agent se contentera de lister quelques suggestions pour rendre l’installation conforme aux normes en vigueur.
• Avis défavorable : Cet avis est émis en cas d’absence de l’installation, lorsque celle-ci n’est pas accessible à l’agent, ou encore lorsqu’elle est en très mauvaise état. Pour vendre le logement, le propriétaire ou l’occupant doit donc s’engager à réaliser les travaux de remise aux normes dans un délai de 1 an à compter de la signature de l’acte de vente.

Besoin de créer ou réhabiliter votre système d’assainissement ?

D’abord, vous devez vous renseigner auprès du SPANC et obtenir l’autorisation de mise en place de votre système ANC. Si vous devez faire une réfection totale de votre assainissement ou installer un nouveau dispositif, ce service doit réaliser le contrôle de sa conception d’un point de vue réglementaire et technique.

Pour remplacer votre ancien dispositif, vous pouvez choisir entre deux types d’installations.

Si le sol en place répond aux contraintes techniques permettant d’infiltrer les eaux traitées, vous pouvez mettre en place une fosse toutes eaux avec un système d’épandage. Le prix d’une telle installation oscille entre 3 500 et 8 000 euros.

La fosse est destinée au traitement primaire des eaux usées, tandis que le dispositif en aval (tranchées d’épandage, lit filtrant vertical non drainé, lit d’épandage, etc.) assure le traitement et l’évacuation des eaux par le sol en place. Ce système est de moins en moins utilisé, car l’épandage requiert une très grande surface pour son installation. En effet, vous devez prévoir une surface de plus de 100 m² pour l’assainissement avec cette filière traditionnelle.

Depuis septembre 2009, de nouveaux systèmes d’assainissement compact sont autorisés par le ministère de la Santé et de l’Environnement. Ces filières, dites agréées, ont subi des tests d’évaluation de leurs performances épuratoires. Elles doivent disposer d’un numéro d’agrément publié au Journal Officiel de la République Française pour pouvoir être commercialisées et installées en France. Parmi les solutions les plus prisées, on cite la micro-station d’épuration et le filtre compact. Pour en installer une, prévoyez un budget de 6 000 à 12 000 euros. Certes, les systèmes agréées sont chers à l’achat, mais ils sont très compact (emprise au sol de 5 à 10 m²) comparés aux filières traditionnelles.

Le recours à un spécialiste est une obligation

Que ce soit pour une réhabilitation ou une réfection complète de votre assainissement, sachez que les travaux doivent toujours être réalisés par un spécialiste dans le domaine.

Il est le plus à même de faire une étude de faisabilité de votre projet, de vous indiquer le modèle et le dimensionnement du système à mettre en place.

N’oubliez pas que l’installation d’une nouvelle filière d’assainissement est un investissement sur le long terme. Vous ne devrez donc pas vous limiter au prix d’achat du dispositif, mais aussi à son coût global, à la surface qu’il occupera, à ses coûts de fonctionnement et d’entretien, etc.

Une fois que vous aurez obtenu la validation de votre projet d’assainissement par le SPANC, vous devez aussi faire appel à un installateur pour assurer son installation.

Et surtout, ne vous laissez pas tenter par l’auto-construction. En choisissant de faire vous-même les travaux, vous allez perdre le droit au prêt à taux zéro, les garanties du constructeur, les subventions de l’Etat, etc.

De plus, vous risquez d’avoir des problèmes avec les contrôleurs du SPANC. Ces derniers pourront vous demander une autre remise aux normes de l’installation si elle ne respecte pas les règles de l’art.

Qui doit payer la remise aux normes d’un assainissement non conforme lors de la vente d’une maison ?

Comme vous l’avez constaté, le coût de la remise aux normes est loin d’être négligeable. Il peut aller de quelques milliers d’euros — s’il s’agit d’une simple opération — jusqu’à plus de 10 000 euros au cas où vous devriez refaire complètement un dispositif obsolète.

Systématiquement, les dépenses liées à la remise aux normes sont à votre charge. Toutefois, l’acquéreur peut aussi accepter d’acheter votre maison bien que le dispositif ne soit pas encore conforme.

Seulement, il doit comprendre que les frais supplémentaires seront à sa charge et que les travaux de mise aux normes doivent être effectués au plus tard un an après la signature chez le notaire.

Pour le futur propriétaire, le mieux serait donc de faire établir plusieurs devis afin d’avoir une idée des coûts des travaux à prévoir, puis de négocier en conséquence et en toute transparence le prix du logement.

Vous n’avez pas les moyens pour financer les travaux de remise aux normes ?

Dans ce cas, la meilleure chose à faire est de vous adresser à votre SPANC. Ce service public peut vous donner des conseils et vous permettre de bénéficier de certaines aides et subventions de la part de l’Etat.

Pour financer les travaux de réhabilitation de votre dispositif, vous pouvez par exemple bénéficier d’un prêt à taux zéro, dans la limite de 10 000 euros, sous certaines conditions. Pour ce cas précis, le dispositif à réhabiliter ou à mettre en place ne doit pas consommer de l’énergie, ce qui exclut un certain nombre d’installations.

Des dispositions locales peuvent également permettre d’obtenir d’autres aides par exemples celles de l’Agence de l’Eau, du Conseil départemental, de la commune et des caisses de retraite.

Quelles sanctions en cas de dépassement du délai de mise en conformité ?

Rappelons que, pour une habitation qui présente un assainissement non-conforme, les travaux de réhabilitation doivent être réalisés dans un an après la signature de l’acte de vente.

En cas de non-respect de ce délai, le nouveau propriétaire peut encourir différents types de sanctions :

• Pénalité financière : Le SPANC peut dans ce cas décider d’augmenter la fréquence ainsi que le prix des contrôles. Le propriétaire devra donc payer des frais supplémentaires, outre ceux relatifs à la mise aux normes de son assainissement.
• Travaux d’office : Si le propriétaire refuse d’engager les travaux, le SPANC peut passer outre son avis et imposer à la commune de réaliser la réhabilitation à ses frais.
• Sanction pénale : Même si c’est très rare, notamment en cas de pollution avérée, le propriétaire du logement est passible d’amende, allant jusqu’à 75 000 euros, et risque d’une peine d’emprisonnement de deux ans.

Pour aller plus loin

Un diagnostic doit toujours être fourni avant la signature de l’acte authentique de vente. C’est prévu par loi et votre notaire le sait très bien.

Toutefois, il peut arriver qu’aucun contrôle du système d’assainissement individuel ne soit produit au moment de la signature de cet acte.

En tant que vendeur, vous êtes donc responsable des vices cachés correspondants, c’est-à-dire que vous pouvez être poursuivi pour manquement à votre obligation d’information et de conseil. Le nouveau propriétaire peut alors vous demander de réaliser les travaux de réhabilitation de l’assainissement à vos frais, avec toutes les conséquences qui peuvent en découler.

Si le notaire ne souhaite pas voir sa responsabilité engagée pour avoir conclu l’acte authentique de vente, sans attendre la réception du diagnostic assainissement demandé au SPANC, il peut retarder la date de signature dans l’attente du rapport de diagnostic.

Conclusion

Depuis le 1er janvier 2011, les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien immobilier non relié au tout-à-l’égout doivent désormais réaliser un diagnostic assainissement.

Ce contrôle permet d’évaluer l’état de l’installation d’assainissement, mais aussi d’informer l’acquéreur de sa conformité ou non avec les réglementations en vigueur, ce qui pourrait influer considérablement sur le prix de vente du logement.

Si le diagnostic révèle que les installations ne sont pas conformes, cela ne freine pas la vente, mais l’acheteur devra faire les travaux sous un an s’il accepte d’acheter le bien en l’état. Si ce n’est pas le cas, le vendeur devra prendre les frais à sa charge !